Locação: prazo de 30 meses na locação residencial

03/02/2010


Por Daphnis Citti de Lauro*

Quando a Lei do Inquilinato (nº 8.245) entrou em vigor, em 1991, havia grande procura de imóveis e proporcionalmente poucos imóveis para alugar. Os valores dos aluguéis eram altos e, diante da reduzida oferta, os proprietários alugavam seus imóveis mesmo em mau estado, e por períodos curtos, porque depois os alugavam por valores maiores ainda. Era interessante que os inquilinos ficassem pouco tempo no imóvel.

Para equilibrar essa situação, a lei previu, em 1991 (e esta previsão continua em vigor), que “nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso” (artigo 46).

Se o contrato é verbal ou ajustado com prazo inferior a trinta meses, o locador somente poderá tirar o inquilino mediante situações especialíssimas, como por exemplo para uso próprio, em decorrência da extinção do contrato de trabalho, para demolição etc.

Era uma forma de obrigar os locadores a fazerem os contratos de locação residencial, sempre com prazo de duração mínima de trinta meses, para poderem, no seu final, retomar o imóvel através da denúncia vazia (denúncia sem motivo).

Ocorre que, atualmente, a realidade não é mais a mesma.

Ao contrário, os inquilinos é que pedem para que os contratos de locação sejam redigidos de uma forma que eles possam desocupar o imóvel antes, sem ter que pagar a multa proporcional ao tempo que faltar para a sua conclusão.

Ou seja, não querem ficar presos ao contrato, pelo longo período de dois anos e meio.

Assim, a maioria dos contratos de locação contem um parágrafo, atendendo ao pedido dos locatários, no qual se estipula que, se o inquilino desocupar o imóvel antes dos trinta meses, mas a partir  -  por exemplo  -  do décimo segundo mês da locação, ficará isento da multa.

Equivale dizer que, de certa forma, o contrato está sendo feito com duração de doze meses.

A Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009, criada para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano, ignorou completamente essa realidade. Perderam, os legisladores, uma grande oportunidade de atender aos anseios dos inquilinos, tendo em vista que os motivos ensejadores da redação do artigo 46, de há muito desapareceram.

Poderiam, na pior das hipóteses, ao menos diminuir o prazo de trinta meses do contrato.

*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (e-mail: dclauro@aasp.org.br e www.dclauro.com.br)

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